KPR Lunas tapi Tak Dapat Sertifikat karena Developer Digugat, Apa yang Harus Saya Lakukan?

JAKARTA, iNews.id - Kasus konsumen perumahan yang belum menerima sertifikat hak milik (SHM) meskipun sudah melunasi KPR masih sering terjadi. Kondisi seperti ini tentu saja membuat nasabah kecewa.

Penyebab konsumen belum mendapatkan SHM bisa bermacam-macam. Salah satunya karena ternyata developer perumahan digugat. Kondisi ini seperti yang dialami salah satu pembaca iNews.id dan menanyakan langkah yang harus dilakukan. Berikut pertanyaan lengkapnya:

Baca Juga

Trump Janjikan Rp33 Juta Per Warga AS dari Memungut Tarif Negara-negara Lain

Saya adalah salah satu konsumen perumahan di wilayah Cakung Jakarta Timur. Selama 16 tahun saya mencicilnya lewat KPR BTN. Namun setelah lunas sekitar 1 tahun lebih, sertifikat saya tak kunjung diberikan oleh pihak developer padahal sesuai perjanjian akad kredit SHM akan segera diberikan setelah pelunasan. 

Usut punya usut ternyata perumahan tempat saya tinggal tanahnya sedang digugat oleh salah satu warga setempat yang mengaku ahli waris dan memiliki alas hak untuk tanah tersebut berupa akta jual beli. Apa yang harus saya lakukan? Apakah meminta ganti rugi kepada developer karena SHM yang seharusnya saya terima tidak kunjung terlaksana. Trims. 
(Nama penanya disamarkan)

Baca Juga

Tertarik Jadi Content Creator? Simak Dulu Aturan Hak Cipta untuk Melindungi Konten Digital

Kami telah menyampaikan pertanyaan pembaca kepada Slamet Yuono, S.H., M.H (Partner pada Kantor Hukum Sembilan Sembilan Rekan). Berikut jawaban dan penjelasannya:

Kami mengucapkan terima kasih atas pertanyaan saudara melalui iNews Litigasi. Sebelum menjawab inti pertanyaan, perkenankan kami mengucapkan simpati atas kejadian yang menimpa saudara. Hal yang saudara alami sebenarnya banyak dialami oleh konsumen perumahan.

Baca Juga

Apakah Foto-foto di Medsos Jadi Milik Publik dan Bagaimana Mengantisipasi Permasalahan Hukumnya?

Dari kronologi yang saudara sampaikan, kami dapat menarik beberapa fakta:

1. Telah melunasi cicilan KPR selama 16 tahun, tetapi sertifikat tidak kunjung diberikan oleh pihak developer padahal sesuai perjanjian akad kredit SHM akan segera diberikan setelah pelunasan.
2. Ternyata perumahan tempat saya tinggal tanahnya sedang digugat oleh salah satu warga setempat yang mengaku ahli waris dan memiliki alas hak untuk tanah tersebut berupa akta jual beli.
3. Apa yang harus saya lakukan? Apakah meminta ganti rugi kepada developer karena SHM yang seharusnya saya terima tidak kunjung terlaksana?

Baca Juga

Dear Pemilik Kafe, Jangan Lupa Bayar Royalti Musik Ya

Menjawab pertanyaan yang saudara sampaikan, kami menganggap proses jual beli telah terjadi antara saudara dengan developer. Proses tersebut akan ditandai dengan adanya Pembuatan PPJB (Perikatan Perjanjian Jual beli) kemudian dilanjutkan dengan Pembuatan AJB (Akta Jual Beli) melalui Pejabat Umum yang berwenang yaitu PPAT (pejabat Pembuat Akta Tanah) dan konsumen tentunya akan dibebani kewajiban lainnya sesuai kesepakatan dengan developer, termasuk pembayaran BPHTB. 

Memperhatikan kronologi yang saudara sampaikan, jika saudara adalah merupakan pembeli yang beriktikad baik, maka saudara akan dilindungi oleh undang-undang dan hukum. Hal ini sebagaimana Surat Edaran Mahkamah Agung Nomor 4 Tahun 2016 Tanggal 9 Desember 2016, hal Rumusan Hukum Kamar Perdata pada angka 4 yang menguraikan tentang pembeli yang beriktikad baik. 

Baca Juga

Nama Merek Bisnis dan Karya Saya Tiba-Tiba Diklaim Orang Lain, Harus Bagaimana?

Penjelasan yang kami sampaikan mengenai pembeli yang beriktikad baik ini erat kaitannya dengan permasalahan yang saudara sampaikan dalam kronologi, ternyata "perumahan tempat saya tinggal tanahnya sedang digugat oleh salah satu warga setempat yang mengaku ahli waris dan memiliki alas hak untuk tanah tersebut berupa akta jual beli".

Jika saudara bisa meyakini merupakan pembeli yang beriktikad baik dan senyatanya gugatan oleh orang yang mengaku sebagai ahli waris tersebut masih berjalan di pengadilan, maka saudara bisa mengambil langkah hukum dengan menggabungkan diri atau campur tangan untuk membela kepentingan sendiri (dikenal dengan istilah Tussenkoms) melalui gugatan intervensi atau melalui jenis gugatan intervensi lainnya disesuaikan dengan kasus dan pihak dalam perkara dimaksud. Hal ini sebagaimana disebutkan dalam Bagian ke-17 Pasal 279 Rv (Reglement op de rechtsvordering) yang berbunyi: "Barang siapa mempunyai kepentingan dalam suatu perkara perdata yang sedang berjalan antara pihak-pihak lain, dapat menuntut untuk menggabungkan diri atau campur tangan"

Langkah hukum lain yang bisa saudara tempuh untuk mendapatkan hak saudara sebagai pembeli/konsumen yang beriktikad baik terhadap tindakan developer yang belum menyerahkan SHM (Sertifikat Hak Milik) padahal saudara telah melaksanakan seluruh kewajiban dan melunasi pembayaran, antara lain:

1. Somasi
Sebelum mengajukan gugatan, maka saudara dapat menempuh langkah pertama yaitu dengan mengirimkan somasi kepada developer untuk segera menyerahkan SHM atas nama saudara. Tetapi jika dari somasi tersebut tidak ada iktikad baik/respons positif dari developer, maka saudara bisa menempuh langkah selanjutnya yaitu mengajukan gugatan ke pengadilan.

2. Gugatan Perdata
Kami memberikan alternatif langkah hukum berupa gugatan perdata kepada developer dan pihak terkait lainnya antara lain:

2.1. Gugatan Wanprestasi, jika saudara menginginkan pengembalian uang atas pembelian yang telah saudara lakukan maka saudara dapat mencoba untuk mengajukan Gugatan Wanprestasi melalui pengadilan negeri di mana tergugat atau salah satu tergugat  bertempat tinggal. Sebagai acuan, saudara dapat mempelajari Putusan Pengadilan Negeri Bogor Nomor 159/Pdt.G/2020/PN Bgr tanggal 5 April 2021. Salah satu amar putusannya berbunyi: "Menyatakan para tergugat telah melakukan wanprestasi karena tidak melaksanakan Akta Jual beli (AJB) dan tidak menyerahkan Sertifikat Tanah Projek Kavling….dst”

2.2. Gugatan Perbuatan Melawan Hukum, jika saudara berkeinginan untuk memperjuangkan agar bisa mendapatkan sertifikat atas tanah berikut bangunan ruah di atasnya yang telah saudara bayar lunas, maka saudara bisa mencoba untuk mengajukan Gugatan Perbuatan Melawan Hukum melalui Pengadilan Negeri di mana Tergugat atau salah satu tergugat  bertempat tinggal.

Sebagai acuan saudara dapat mempelajari Putusan Pengadilan Negeri Bengkulu  Nomor 61/Pdt.G/2023 /PN Bgl tanggal 30 November 2023. Salah satu amar putusannya berbunyi: "Menyatakan PENGGUGAT berhak melakukan proses balik nama Sertifikat Hak Milik Nomor…..beralih kepada PNGGUGAT….dst".

3. Laporan Pidana
Dalam permasalahan yang saudara hadapi, jika unsur-unsur pidana terpenuhi maka developer dapat dilaporkan karena telah melanggar Pasal 8 ayat 1 huruf (f) Juncto Pasal 62  UU Perlindungan Konsumen dan atau dugaan penipuan Pasal 378 KUHP.

Demikian jawaban dan pandangan dari kami Kantor Hukum Sembilan Sembilan dan Rekan menjawab pertanyaan yang telah saudara sampaikan melalui iNews Litigasi. Semoga bermanfaat khususnya bagi saudara penanya dan bagi konsumen yang mengalami kejadian atau permasalahan serupa dan bagi calon konsumen/masyarakat sebelum membeli rumah.

Dasar Hukum: 
1. Surat Edaran Mahkamah Agung Nomor 4 Tahun 2016;
2. Reglement op de rechtsvordering/Rv/Reglemen Acara Perdata
3. UU No 8 Tahun 1999 tentang Perlindungan Konsumen;
4. KUHP (Kitab undang-Undang Hukum Pidana).

Putusan Pengadilan: 
1. Putusan Pengadilan Negeri Bogor Nomor 159/Pdt.G/2020/PN Bgr, tanggal 5 April 2021
2. Putusan Pengadilan Negeri Bengkulu  Nomor 61/Pdt.G/2023 /PN Bgl, tanggal 30 November 2023;

Jakarta, 26 Maret 2024

Hormat kami, 

Slamet Yuono, SH., MH
Partner Kantor Hukum  Sembilan Sembilan dan Rekan

Tentang iNews Litigasi

iNews Litigasi adalah rubrik di iNews.id untuk tanya jawab dan konsultasi permasalahan hukum. Pembaca bisa mengirimkan pertanyaan apa saja terkait masalah hukum yang akan dijawab dan dibahas tuntas para pakar di bidangnya.

Masalah hukum perdata di antaranya perebutan hak asuh anak, pencemaran nama baik, utang piutang, pembagian warisan, sengketa lahan tanah, sengketa kepemilikan barang atau jual-beli, wanprestasi, pelanggaran hak paten, dll. Selain itu juga hukum pidana perdata antara lain kasus penipuan, pengemplangan pajak, pemalsuan dokumen, pemerasan, dll. Begitu pula kasus-kasus UU Informasi dan Teknologi Elektronik (ITE) dll.

Editor: Maria Christina