Dari Old Luxury ke Neo Luxury: Mengapa Sustainability Akan Menentukan Masa Depan Properti Bali?

Fenomena perubahan keputusan ini dapat dibaca lebih dalam melalui lensa Theory of Planned Behavior (TPB) oleh Icek Ajzen (1991), yang menjelaskan bagaimana niat dan perilaku pembelian terbentuk melalui tiga konstruksi utama:

Attitude toward the Behavior: Sikap positif konsumen terbentuk bukan hanya dari kesadaran etis, melainkan dari evaluasi rasional terhadap efisiensi energi dan perlindungan lingkungan yang berdampak langsung pada penghematan finansial jangka panjang.

Subjective Norm: Keputusan membeli properti hijau makin diperkuat oleh tekanan sosial dan persepsi kelompok referensi, seperti dorongan dari komunitas lifestyle migrant, digital nomad, serta adopsi tren neo luxury global yang menempatkan keberlanjutan sebagai simbol status baru.

Perceived Behavioral Control: Niat pembelian tersebut mewujud menjadi tindakan nyata karena didukung oleh persepsi kemudahan, seperti kemampuan finansial segmen premium serta ketersediaan kerangka regulasi (seperti PP 18/2021) yang mempermudah kepemilikan hunian bagi WNA.

Knight Frank bahkan menemukan bahwa properti net-zero carbon di Inggris dan Wales memiliki rata-rata harga sekitar 3,8% leboh tinggi dibandingkan rumah baru standar dalam periode analisis mereka, meskipun angka tersebut turun menjadi sekitar 2,8% dalam tiga tahun terakhir.

Angka-angka tersebut tentu tidak dapat langsung diterapkan kepada pasar Bali, tetapi memberi indikasi penting bahwa: ketika attitude, subjective norm, dan perceived behavioral control saling berinteraksi, atribut lingkungan tidak hanya bertransformasi menjadi atribut ekonomi, tetapi juga menjadi dorongan psikologis yang menentukan keputusan investasi di pasar properti modern.

Dari Fitur Menjadi Nilai

Sustainability seharusnya tidak terbatas pada daftar fitur. Solar panel bukan berarti sustainability jika hanya dipasang sebagai ornamen pemasaran. Rainwater harvesting bukan sustainability jika tidak diketahui berapa banyak air yang berhasil dihemat.

Waste management bukan sustainability jika tidak ada data mengenai berapa persen sampah yang benar-benar berhasil dialihkan dari landfill. Sementara, penggunaan material alami tidak otomatis berarti sebuah proyek merupakan green development.

Nilai sustainability baru terbentuk ketika fitur tersebut dapat dibuktikan melalui kinerja, diukur dengan indikator yang tepat, dan dikomunikasikan secara transparan kepada stakeholder. Dalam perspektif ESG communication, komunikasi bukan sekadar aktivitas untuk menyampaikan klaim keberlanjutan, tetapi juga merupakan mekanisme untuk menghubungkan kinerja aktual organisasi dengan ekspektasi stakeholder melalui informasi, metrik, dan bukti yang dapat dipertanggungjawabkan (Dechow & Sloan, 2024; Neumann & Forthmann, 2024).

Di sinilah konsep ESG (Environmental, Social and Governance) menjadi penting. Sebuah pembangunan yang benar-benar berkelanjutan harus melihat setidaknya melalui tiga dimensi:

Environmental — bagaimana proyek menggunakan energi, air, lahan dan material serta mengelola emisi dan limbah.

Social — bagaimana pembangunan memengaruhi masyarakat lokal, tenaga kerja, budaya, akses terhadap sumber daya dan kualitas hidup komunitas.

Governance — bagaimana pengembang menetapkan target, mengukur kinerja, melakukan pelaporan dan memastikan bahwa klaim sustainability dapat diverifikasi.

ESG communication mengubah sustainability dari sekadar narasi menjadi hubungan antara klaim, bukti, dan akuntabilitas. Apa yang dikomunikasikan harus merefleksikan apa yang benar-benar dilakukan dan dapat diukur. Dengan demikian, sustainability tidak lagi menjadi sekadar bahasa pemasaran, tetapi menjadi sistem pertanggungjawaban yang menciptakan kredibilitas, membangun kepercayaan stakeholder, dan pada akhirnya mengubah fitur menjadi nilai (Neumann & Forthmann, 2024; Gutterman, 2020).

Bali dan Persoalan Carrying Capacity

Di titik inilah Bali menghadapi dilema yang jauh lebih besar. Memiliki daya tarik yang luar biasa, tetapi sekaligus menciptakan tekanan terhadap ruang, air, energi, transportasi, sampah, ekosistem pesisir dan infrastruktur.

Karena itu, pertanyaan yang seharusnya diajukan bukan hanya: berapa banyak properti yang dapat dibangun di Bali?, tetapi: berapa banyak pembangunan yang masih dapat ditanggung oleh ekosistem Bali?

Konsep ini dikenal dalam kajian pembangunan sebagai carrying capacity—kemampuan sebuah sistem ekologis, sosial dan infrastruktur untuk menerima aktivitas manusia tanpa mengalami degradasi yang merusak keberlanjutan sistem itu sendiri.

Dengan perspektif tersebut, rasio lahan terbangun menjadi jauh lebih penting daripada sekadar angka dalam brosur pemasaran.

Nuanu Creative City di kawasan pantai Nyanyi, Tabanan, misalnya, menyatakan 70% dari total lahannya dipertahankan sebagai ruang hijau dan hanya 30% untuk pembangunan. Nuanu juga melaporkan sejumlah inisiatif lingkungan, termasuk penanaman 15.000 pohon dan pengolahan kembali sekitar 70% sampah yang dihasilkan di dalam kawasan, termasuk pengembangbiakan kupu-kupu endemik sebagai indikator alami kualitas udara di wilayah Nyanyi.