Tanah dan Biaya Notaris sudah Lunas tapi Tidak Diproses, Bisakah Ditempuh Langkah Hukum?

JAKARTA, iNews.id - Hati-hati dalam memilih notaris saat proses jual beli tanah agar tidak dirugikan. Pastikan menggunakan jasa notaris yang memang punya reputasi baik. 

Jika tidak berhati-hati, Anda bisa-bisa tidak kunjung mendapatkan sertifikat tanah meskipun sudah mengeluarkan uang untuk mengurus ke notaris. Lalu, apa yang harus dilakukan jika tanah dan biaya notaris sudah lunas tapi tidak diproses? Bisakah ditempuh langkah hukum, sebagaimana pertanyaan yang disampaikan pembaca iNews.id melalui iNews Litigasi.

Baca Juga

Pengadilan Malaysia Tolak Permohonan Najib Razak untuk Jalani Hukuman Tahanan Rumah

Berikut pertanyaan lengkapnya:

Pada lima tahun lalu, saya bermaksud membeli tanah di Batam Kepulauan Riau. Karena tanah tersebut belum ada sertifikat, saya hubungi notaris "X" (kami samarkan), notaris/PPAT di Batam. Notaris menghubungi penjual dan mengecék surat-surat ke BP Batam selama seminggu dan notaris menyatakan tidak ada masalah dan tanah bisa dibeli. Notaris akan mengurus sertifikat tanah dan akta jual beli dengan biaya Rp99.000.000 setelah pembayaran harga tanah di depan notaris. 

Baca Juga

Mbangun Nikah Tanpa Wali, Apakah Pernikahannya Sah?

Saya setuju dan melunasi harga tanah senilai Rp300.000.000 dan biaya notaris Rp99.000.000. Tapi notaris tidak melakukan apa-apa dan hingga saat ini surat tanah belum diurus. Belakangan Notaris "X"  tidak bisa dihubungi walaupun kantornya di Batam masih ada dan aktif. Semua bukti-bukti ada di tangan saya dan tanah sudah saya kuasai selama itu.
Bisakah ditempuh langkah hukum jika harga tanah dan biaya notaris sudah lunas tapi tidak diproses notaris?

Penanya:
Bapak AS (nama disamarkan)

Baca Juga

Hati-hati Menggunakan Merek yang Mirip atau Sama dengan Merek Produk Lain

Kami telah menyampaikan pertanyaan pembaca iNews Slamet Yuono, S.H., M.H (Partner pada Kantor Hukum Sembilan Sembilan Rekan). Berikut jawaban dan penjelasannya:

Kami mengucapkan terima kasih atas pertanyaan dari bapak penanya melalui iNews Litigasi. Kami sangat bersimpati atas kejadian yang dialami. Semoga nantinya ditemukan solusi yang terbaik atas permasalahan yang Bapak hadapi. Kami mencoba membantu memberikan pandangan tentunya didasarkan pada analisis dari pendapat dan peraturan perundang-undangan yang berlaku.

Baca Juga

KPR Lunas tapi Tak Dapat Sertifikat karena Developer Digugat, Apa yang Harus Saya Lakukan?

I. Tentang Persetujuan Peralihan Hak dari Badan Pengusahaan Kawasan Batam (BP Batam)

Memperhatikan kronologi sebagaimana disampaikan, pembayaran kepada notaris yang Bapak lakukan atas transaksi jual beli tanah di Kota Batam ini terjadi pada lima tahun lalu atau bisa diperkirakan sekitar tahun 2019. Jika proses peralihan hak pada saat itu oleh notaris langsung diurus ke BP Batam dan BPN Kota Batam, seharusnya dalam waktu lima tahun sudah terbit Sertifikat Hak Guna Bangunan pada saat berdasarkan kronologi yang Bapak Penanya sampaikan surat tanah tersebut belum diurus.

Perlu kami sampaikan, merujuk pada Portal Land Management System (LMS) Online yang dikembangkan oleh Badan Pengusahaan Kawasan Batam (BP Batam di https://lms.bpbatam.go.id/portal/layanan/detail-layanan/pelayanan-izin-peralihan-hak-200611152649, maka seharusnya sebelum dilakukan jual beli harus memenuhi seluruh persyaratan yang telah ditentukan oleh BP (Badan Pengusahaan) Batam. Kemudian, ada alur pelayanan izin peralihan hak, di mana BP Batam akan memproses dalam waktu maksimal lima hari kerja hingga persetujuan/penolakan. Hal ini merupakan implementasi dari Peraturan Kepala Badan Pengusahaan Kawasan Perdagangan Bebas dan pelabuhan Bebas Batam Nomor 11 Tahun 2023 tentang Penyelenggraan Pengelolaan Pertanahan pada Bagian Ketujuh tentang Legalitas Tanah Paragraf 1 Peralihan Hak atas Tanah dan/atau Peralihan Alokasi Tanah, Pasal 100 ayat (1), setiap peralihan hak atas tanah dan/atau peralihan alokasi tanah wajib mendapat persetujuan tertulis terlebih dulu dari Badan Pengusahaan Batam.

Dalam kronologi yang Bapak Penanya sampaikan, kami kutip: "Notaris menyatakan tidak ada masalah dan tanah bisa dibeli". Apakah informasi dari notaris sebagaimana kami kutip tersebut maksudnya adalah sudah ada persetujuan dari BP Batam tentang peralihan hak atas tanah yang menjadi objek transaksi jual beli ini atau ternyata Izin Peralihan Hak belum diurus, hal ini akan terjawab dengan melihat dokumen-dokumen, baik dokumen yang ada di Bapak atau yang saat ini berada di notaris "X" dan tentunya akan semakin terang ketika notaris dimaksud memberikan penjelasan kepada Bapak penanya.

II. Tentang Langkah Hukum yang Bisa Ditempuh terkait dengan Notaris "X" (Nama Disamarkan)

Ada beberapa langkah hukum yang dimungkinkan untuk ditempuh oleh Bapak. Tentunya yang harus diperhatikan sebelum menempuh langkah hukum harus dipersiapkan bukti-bukti yang mendukung dalil yang disampaikan. Langkah hukum dimaksud antara lain:

1. Mengirimkan somasi untuk membuka komunikasi dengan notaris dimaksud;
2. Melaporkan ke Majelis Pengawas Daerah (MPD) atau Majelis Pengawas Wilayah atau Majelis Pengawas Pusat atas dugaan pelanggaran Kode Etik Notaris atau pelanggaran pelaksanaan jabatan notaris.
3. Melaporkan kepada Kepolisian Republik Indonesia atas dugaan penipuan dan atau penggelapan dan atau dugaan tindak pidana lain yang terkait.
4. Mengajukan gugatan perdata ke Pengadilan Negeri.

Dari empat langkah hukum tersebut di atas, dapat kami uraikan sebagai berikut: 

1. Mengirimkan somasi untuk membuka komunikasi dengan notaris dimaksud

Perlu kami ingatkan di sini, ada baiknya sebelum menempuh langkah hukum yang lebih, sebaiknya diupayakan melakukan penyelesaian secara damai. Jika ternyata Bapak kesulitan untuk menghubungi notaris dimaksud, maka langkah awal yang bisa ditempuh adalah mengirimkan somasi kepada notaris yang bersangkutan. Harapannya dengan somasi tersebut akan membuka "ruang dialog" antara Bapak Penanya dengan notaris sehingga permasalahan bisa diselesaikan secara damai dalam suasana kekeluargaan. 

Tetapi jika ternyata dari somasi tersebut tidak ada respons baik dan mengalami kebuntuan dalam penyelesaian permasalahan mengenai proses jual beli tanah di Kota Batam yang terjadi lima tahun lalu, maka setidaknya Bapak sudah berusaha melakukan penyelesaian secara persuasif dan somasi yang disampaikan bisa menjadi bukti jika dari notaris dimaksud tidak ada iktikad baik untuk berkomunikasi dan menyelesaikan permasalahan jual beli tanah lima tahun lalu, di mana Bapak telah menyerahkan biaya kepada notaris sebesar Rp99.000.000 dan telah melunasi harga  tanah sebesar Rp300.000.000.

2. Melaporkan ke Majelis Pengawas Daerah atau Majelis Pengawas Wilayah atau Majelis Pengawas Pusat atas dugaan pelanggaran Kode Etik Notaris atau pelanggaran pelaksanaan jabatan notaris

Langkah hukum yang bisa Bapak tempuh selanjutnya jika ternyata somasi (opsional) tidak ditanggapi adalah dengan melaporkan notaris dimaksud kepada Majelis Pengawas Daerah atas dugaan pelanggaran kode etik atau pelanggaran jabatan notaris. Langkah hukum ini didasarkan pada beberapa peraturan perundang-undangan dan Kode Etik Notaris antara lain: 

a) Undang-Undang Nomor 30 tahun 2004 tentang Jabatan Notaris:
• Pasal 67 ayat (5) yang berbunyi:
"Pengawasan sebagaimana dimaksud pada ayat (1) meliputi perilaku notaris dan pelaksanaan jabatan notaris"
• Pasal 70 huruf (a) dan (g) yang berbunyi:
a. Menyelenggarakan sidang untuk memeriksa adanya dugaan pelanggaran Kode Etik Notaris atau pelanggaran pelaksanaan jabatan notaris;
g. Menerima laporan dari masyarakat mengenai adanya dugaan pelanggaran Kode Etik Notaris atau pelanggaran ketentuan dalam undang-undang ini; dan

b) Undang-Undang No 2 Tahun 2014 tentang Perubahan atas Undang-Undang Nomor 30 Tahun 2004 tentang Jabatan Notaris: 
• Pasal 16 ayat (1) huruf a yang berbunyi:
1. Dalam menjalankan jabatannya, notaris wajib: 
a. Bertindak amanah, jujur, saksama, mandiri, tidak berpihak dan menjaga kepentingan pihak yang terkait dalam perbuatan hukum;

• Pasal 73 ayat (1) huruf a, b, e, f yang berbunyi: 
(1) Majelis Pengawas Wilayah berwenang: 
a. Menyelenggarakan sidang untuk memeriksa dan mengambil keputusan atas laporan masyarakat yang dapat disampaikan melalui Majelis Pengawas Daerah; 
b. Memanggil notaris terlapor untuk dilakukan pemeriksaan atas laporan sebagaimana dimaksud pada huruf a; 
c. Memberikan izin cuti lebih dari 6 (enam) bulan sampai 1 (satu) tahun; 
d. Memeriksa dan memutus atas keputusan Majelis Pengawas Daerah yang menolak cuti yang diajukan oleh notaris pelapor;
e. Memberikan sanksi baik peringatan lisan maupun peringatan tertulis; 
f. Mengusulkan pemberian sanksi terhadap Notaris kepada Majelis Pengawas Pusat berupa: 1) pemberhentian sementara 3 (tiga) bulan sampai dengan 6 (enam) bulan; atau 2) pemberhentian dengan tidak hormat

c) Kode Etik Notaris (Perubahan Kode Etik Notaris Kongres Luar Biasa Ikatan Notaris Indonesia, Banten 29-30 Mei 2015) 
• Pasal 3 ayat 1, 2 dan 4 yang berbunyi:
Notaris maupun orang lain (selama yang bersangkutan menjalankan jabatan Notaris) wajib:
1. Memiliki moral, akhlak serta kepribadian yang baik;
2. Menghormati dan menjunjung tinggi harkat dan martabat jabatan notaris;
4. Berperilaku jujur, mandiri, tidak berpihak, amanah, seksama, penuh rasa tanggung jawab berdasarkan peraturan perundang-undangan dan isi sumpah jabatan notaris.

Memperhatikan beberapa peraturan perundang-undangan dan kode etik Notaris sebagaimana ditegaskan di atas, selanjutnya Bapak sebagai pelapor bisa membuat laporan secara tertulis disertai dengan dokumen-dokumen bukti yang akurat dan tentunya bisa dipertanggungjawabkan. Laporan bisa ditujukan  kepada Ketua Majelis Pengawas Daerah atau Ketua Majelis Pengawas Wilayah atau kepada Ketua Majelis Pengawas Pusat. Hanya saja, jika laporan ditujukan kepada Ketua Majelis Pengawas Wilayah atau Ketua Majelis Pengawas Pusat, maka laporan tersebut akan diteruskan kepada Ketua Majelis Pengawas Daerah yang berwenang. Hal ini sebagaimana amanah dari Pasal 7 ayat 1, 2, 3 dan 4 Peraturan Menteri Hukum dan Hak Asasi manusia RI No 15 tahun 2020 tentang  Tata Cara Pemeriksaan Majelis Pengawas Terhadap Notaris.

Dari pelaporan tersebut kemudian dilakukan pemeriksaan oleh Majelis Pemeriksa Daerah. Hasil pemeriksaan dimaksud disampaikan kepada Majelis Pengawas Wilayah untuk selanjutnya berdasarkan Pasal 26 ayat (1) huruf a dan b Peraturan Menteri Hukum dan Hak Asasi manusia RI No 15 tahun 2020 tentang Tata Cara Pemeriksaan Majelis Pengawas Terhadap Notaris, Majelis Pemeriksa Wilayah dapat menjatuhkan berupa:

a. Sanksi peringatan lisan maupun peringatan tertulis; atau
b. Usulan menjatuhkan sanksi kepada Majelis Pengawas Pusat berupa pemberhentian:
1. Sementara 3 (tiga) bulan sampai dengan 6 (enam) bulan;
2. Dengan hormat; atau
3. Dengan tidak hormat.

3. Melaporkan kepada Kepolisian Republik Indonesia atas dugaan penggelapan dan atau penipuan dan atau dugaan tindak pidana lain yang terkait

Langkah hukum lain yang memungkinkan untuk ditempuh adalah melaporkan dugaan tindak pidana atas penyerahan biaya notaris sebesar Rp99.000.000 dan pelunasan harga tanah senilai Rp300.000.000 sebagai tindak lanjut dari tindakan notaris yang telah melakukan pengecekan surat-surat ke BP Batam dan dikatakan tidak ada masalah. Selanjutnya tanah bisa dibeli dan notaris akan mengurus sertifikat tanah dan akta jual beli. 

Jika merujuk pada kronologi yang Bapak penanya sampaikan, maka berdasarkan analisis kami, dugaan tindak pidana yang bisa menjadi salah satu pasal dalam laporan polisi adalah "dugaan penggelapan" sebagaimana diatur dalam Pasal 372 KUHP yang berbunyi: "Barang siapa dengan sengaja dan melawan hukum memiliki barang sesuatu yang seluruhnya atau sebagian adalah kepunyaan orang lain, tetapi yang ada dalam kekuasaannya bukan karena kejahatan diancam karena penggelapan, dengan pidana penjara paling lama 4 tahun atau pidana denda paling banyak Rp900."

Berkaitan dengan uraian unsur-unsur dari dugaan tindak pidana penggelapan tersebut, tentunya menjadi ranah pihak kepolisian untuk melakukan klarifikasi dan penyelidikan atas laporan dimaksud kepada Bapak penanya selaku pelapor/korban (jika melaporkan) dengan melakukan klarifikasi, meminta keterangan dari pelapor, terlapor dan saksi lain yang mengetahui dan meminta bukti-bukti yang mendukung laporan tersebut.

Sebagai acuan mengenai tindak pidana penggelapan yang dilakukan oleh oknum notaris sebagaimana diuraikan di atas, terdapat Putusan Pengadilan Tinggi Surabaya No. 417/PID/2024/PT.SBY tanggal 30 April 2024 yang saat ini masih dalam proses kasasi di Mahkamah Agung. Majelis Hakim dalam putusannya memberikan pertimbangan salah satunya "bahwa terdakwa....(kami samarkan) adalah seorang notaris yang tentunya mengetahui tentang permasalahan hukum akan tetapi justru melakukan perbuatan yang melanggar hukum", selanjutnya dalam amar putusannya berbunyi: "Menyatakan terdakwa....(kami samarkan) tersebut di atas terbukti secara sah dan meyakinkan bersalah melakukan tindak pidana "penggelapan", sebagaimana dalam dakwaan kesatu penuntut umum".

4. Mengajukan gugatan perdata ke Pengadilan Negeri

Langkah hukum selanjutnya yang bisa ditempuh adalah dengan mengajukan gugatan ke Pengadilan Negeri setempat ditujukan kepada oknum notaris bersangkutan yang telah menyatakan jual beli bisa dilakukan dan menerima pembayaran biaya dari Bapak penanya sebesar Rp99.000.000.

Gugatan tersebut bisa berupa gugatan atas perbuatan melawan hukum ditujukan kepada oknum notaris dimaksud. Hal ini sebagaimana diatur dalam ketentuan Pasal 1365 KUH Perdata yang berbunyi:

"Tiap perbuatan yang melanggar hukum dan membawa kerugian kepada orang lain mewajibkan orang yang menimbulkan kerugian itu karena kesalahannya untuk menggantikan kerugian tersebut."

Mengenai tindakan oknum notaris "X" apakah dinyatakan sebagai sebagai perbuatan melawan hukum tentunya hal tersebut harus dibuktikan di persidangan. Bagi Bapak penanya sebagai bahan untuk untuk lebih memahami tentang "melawan hukum" bisa diperhatikan putusan Mahkamah Agung Belanda dalam kasus Arrest Cohen-Lindenbaum (Hoge Raad 31 Januari 1919) dalam perkara antara Lindenbaum melawan Cohen suatu perbuatan dapat dikualifikasikan sebagai perbuatan melawan hukum apabila perbuatan tersebut memenuhi kriteria-kriteria sebagai berikut:

1. Perbuatan tersebut bertentangan dengan kewajiban hukum si pelaku; atau
2. Perbuatan tersebut melanggar hak subjektif orang lain;atau
3. Perbuatan tersebut melanggar kaidah tata susila; atau
4. Perbuatan tersebut bertentangan dengan asas kepatutan, ketelitian, serta kehatian-hatian yang seharusnya dimiliki seseorang dalam pergaulan dengan sesama warga masyarakat atau terhadap harta benda orang lain.

Untuk memastikan tindakan dari oknum notaris dimaksud memenuhi kriteria "melawan hukum" yang mana sebagaimana Putusan Hoge Raad di atas dan pemenuhan unsur-unsur 1365 KUHPerdata maka harus dilakukan kajian secara mendalam tentang permasalahan sebagaimana dimaksud oleh Bapak penanya. 

Demikian jawaban dan pandangan dari kami Kantor Hukum Sembilan Sembilan dan Rekan terkait dengan pertanyaan yang telah Bapak Penanya sampaikan melalui iNews Litigasi. Semoga bermanfaat dan ada penyelesaian dengan cara terbaik terbaik untuk permasalahan dengan Notaris "X" (kami samarkan).

Jakarta, 25 Juni 2024

Hormat kami, 

Slamet Yuono, SH., MH
Partner Kantor Hukum  Sembilan Sembilan dan Rekan

Dasar Hukum: 
1. Undang-Undang Nomor 30 tahun 2004 tentang Jabatan Notaris;
2. Undang-Undang No 2 Tahun 2014 tentang Perubahan atas Undang-Undang Nomor 30 tahun 2004 tentang Jabatan Notaris
3. Kitab Undang Undang Hukum Pidana
4. Kitab Undang Undang Hukum Perdata 
5. Peraturan Menteri Hukum dan Hak Asasi manusia RI No. 15 tahun 2020 tentang Tata Cara Pemeriksaan Majelis Pengawas Terhadap Notaris.
6. Kode Etik Notaris (Perubahan Kode Etik Notaris Kongres Luar Biasa Ikatan Notaris Indonesia, Banten 29-30 Mei 2015) 
7. Peraturan Kepala Badan Pengusahaan Kawasan Perdagangan Bebas dan Pelabuhan Bebas Batam Nomor 11 Tahun 2023 tentang Penyelenggraan Pengelolaan Pertanahan

Putusan Pengadilan:
1. Putusan Pengadilan Tinggi Surabaya No. 417/PID/2024/PT.SBY tanggal 30 April 2024

Website: 
 1.https://lms.bpbatam.go.id/portal/layanan/detail-layanan/pelayanan-izin-peralihan-hak-200611152649

Editor: Maria Christina